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营销策划咨询公司总结5条买房经验



日期:2019-09-17 14:10
  在2015年开始一轮房地产价格上涨后,购买和维持房屋价值的概念开始流行起来。大多数人发现房地产是家庭财富的压载石。房屋数量在财富数量方面发挥了决定性作用。
 
  在过去十年中,房地产一直是国家的支柱产业,全国房价飙升是经济蓬勃发展的一个缩影。早期买房的人占了很大的便宜,我们每个人都在不断地买房子致富的故事。通过买房来赚钱的想法深深扎根于人民的心中。
 
  然而,由决策层决定调整经济结构而不是用房地产作为刺激短期经济的手段,我们可以预见房价不会随着陡峭的斜坡而向上冲刺。过去。
 
  未来更可能出现的情况是房地产市场的增长扩大以及竞争产品之间的差异加剧。作为买家,面对即将到来的变化,我们应该对购买房屋的收入有一个客观合理的期望,把风险防范作为首要任务。
 
  在这方面,我已经花了一些关于失窝经验的历史的想法,整理了五个误买房子供你参考。
 
  01新房比二手房有更多的投资价值
 
  我们的团队发现很多人都是“新房癌症”患者,他们只愿意买房子。
 
  他们想买新房子的原因是他们觉得新的和不可吸尘的房子适合包包,这让人感觉舒服;第二是许多新房屋建在热区,或流行板块的辐射区域。凭借底线,泳池俱乐部和其他高品质设施的质量,未来升值的可能性将大于周围的二手房。
 
  我认为事实并不像销售办公室和建筑书那么好。
 
  房地产投资圈的一个共识是购买新房并投资二手房。
 
  建筑本身不能增加价值,但房屋下面的土地价值将随着时间的推移继续升值。换句话说,土地价值占房产总价的越高,未来升值的空间就越大。购买新房子比购买二手房更昂贵,并且花更多的钱在美丽的外墙,俱乐部游泳池,豪华配件等不喜欢土地的地方。如果您以相同的总价购买二手房,您可以购买比新房更大的面积。由于该面积等于土地价值,未来房屋的绝对增长将更高。
 
  值得注意的另一点是,在许多大城市值得购买,由于城市建设的成熟和完善,新房没有占据优越的地理位置,最黄金地区已经被社区的早期建设所占据。这是二手房比位置更好的新房更好的原因之一。
 
  例如,在上海,占据大宁板块最佳位置的区域是东方明珠塔大宁公寓,平均建设期为1999年。大宁金茂大厦的区域基准处于废料位置。
 
  温室最好的住宅区是嘉利花园,建于1999年。它位于东湖路淮海中路。该区的另一侧是iapm,这是市中心的绝版稀缺区。
 
  即使同一个开发人员分多个阶段开发项目,之前问题的位置也要好于后期问题。浦西古老的豪宅翠湖天地就是一个很好的例子。它由香港开发商Ryan开发了20年。翠湖1期,2期和3期,以及周边企业和太平桥公园的增长,占据了新天地最佳的C位置,最近的4个阶段明显较差。严格来说,它属于旧西门板块。
 
  但是,我发现目前的新盘,即使住宅位置不像区内的二手房,但由于房屋的新时代,以及缺乏对买家位置的认识,定价一般高于二手房。
 
  然而,经过十多年,当新磁盘变得“老而大”时,该批次的价值将被突出显示,占据C位置的房地产将更受欢迎。只有在潮汐低的时候才能找到谁是裸泳者。
 
  02与二手房相比,新房的“房间年龄”更新了。
 
  新房价格高于二手房价格。除了更好的产品和精美的装饰,它也是非常重要的:新房子更短。
 
  我们都知道,在中国,住房不是永久性的私有财产,产权的使用寿命是70年。虽然没有普遍的案例表明如何处理70年的住宅物业到期日,但我们预计在产权到期后很可能会产生续租费。根据温州媒体报道的一些案例,该物业可能会以房价的三分之一到期。什么是具体的未来,没有人知道,但它不会是免费的。
 
  这笔续期费已经反映在二手房的价格上。如果以简洁粗暴的方式计算,每使用一年,房屋的总价将减少1%,但会有一到两个百分点上限。换句话说,同一地区30年的房子估值合理,相比之下,10年的房子可以享受20%的折扣。
 
  但在过去的70年里,倒计时什么时候开始?
 
  很多人认为它是从交货时起,只要他们买新房子,使用寿命就完整70年了。
 
  这是真的吗?
 
  没有!
 
  70年的住宅产权使用权是从开发商通过招标和拍卖获得土地之日算起的。项目的整体转移不会影响使用寿命的缩短。
 
  例如,A开发商在2001年占用了一块土地而没有开发它。到2014年,资本链被打破,土地被转移到B开发商。 B开发商继续蹲下。 2017年开始施工,2019年获得预售证书并出售给业主。当新房的所有者获得房地产许可证时,使用寿命仅为70-(2019-2001)= 52年,而不是完整的70年。
 
  周围的二手房C驱动器是由开发商在2009年建造的,并立即开始建设。 2010年,它获得了预售证书并出售。在获得房地产许可证时,二手购买C房地产的所有者享有70-(2019-2009)= 60年的C驱动器的剩余寿命。
 
  通过这个案例,我们发现我们已经购买了一个新的一年的房地产项目,剩余的使用寿命可能比新的新房长八年。该物业剩余寿命的长短完全取决于开发商占用土地的日期。不是建筑物的建造年份。
 
  如果特别是年初的“伪新盘”的价格比周围的旧建筑贵得多,那么由于使用年限的问题,未来的增加预计会破坏旧房产。
 
  我想分享一个小技巧,一个很大的概率可以帮助每个人避免“伪新盘”的陷阱。
 
  当我们购买新房时,我们必须仔细检查预售证书上的“土地使用权转让合同号”。此栏目包含住宅用地的转让年份。土地使用权的70年是本栏中标明的年份。的。
 
  下图是一个典型的坑。开发商实际上在1993年占用了土地。它持续了26年,实际使用期仅为44年。具有明亮表面和现实生活的新房子比许多买家更多。老。
 
  以上海为例。需要加以保护的是位于市中心黄金地段的新香港首都。接下来是一些老式项目,将9年历史的建筑改建成新房待售,这些项目的剩余寿命不到50年。
 
  03开发商越大,房屋质量越好。
 
  每个人都购买新房,并越来越关注开发商的品牌,并愿意为知名开发商的品牌支付溢价。近年来,房地产业的集中度迅速提高,这一趋势将越来越明显。
 
  然而,房子的房地产越有名,房子的建筑技术和装修质量越好?
 
  情况不一定如此!
 
  大型开发商的优势在于他们拥有大量资金,而高价国王基本上就是他们所拥有的。但在这轮价格限制下,这些项目都处于亏损状态。
 
  为了失去一点,开发商肯定会打折建筑和装饰的质量,这就产生了所谓的“权利”。
 
  该国有数千个项目,一个项目为其权利辩护。它对整体声誉影响不大。在权利保护成为普遍现象的时候,只要价格限制足够低,许多无良卖家就更害怕了。质量不是压倒性的。
 
  这个现象背后的逻辑,我认为有两点。
 
  首先,一刀切的价格限制扭曲了住房市场。开发商建造一座建筑物来赚钱,打破人们的金融道路,最后支付房地产降级或业主的费用。
 
  更重要的是,国内房地产业尚未摆脱野蛮增长的格局。规模为王,快速??扩张仍然是王道。碧桂园的三大碧桂园,恒大和万科虽然产品不错,但他们主要靠规模取胜,成交高,成本控制仍是主旋律。
 
  在这样的市场中,坏钱驱逐好钱是正常的。谁能更快地建造房屋并使用更少的钱将赢得竞争。
 
  中英,华丽家庭,逸风房地产……真正的经典产品制造商早早退出竞争。
 
  04磁盘越远,未来增加的越大
 
  在上一轮牛市中,离市中心越远,房价就越涨。在大城市价格上涨后,该板块的平均价格呈现持平态势。这是由于城市边界的扩大。原有的城市边缘已经随着时间的推移存放在中心城市,价格也与市中心一致。
 
  但是,这种趋势无法继续下去。当偏远地区的平均价格逐渐接近中心城市时,买家将用脚投票。数百万的投资决策不会被各种“循环理论”淘汰。 XX之后是宇宙的中心。 “,”XX是下一个XXX“,其他营销演讲是盲目的。
 
  有趣的是,通过分析历史数据,我发现了一个事实:城市的主导部门也是一个大周期。
 
  因为在上一轮房地产牛市中,郊区和郊区的涨幅一般比市区高得多,所以每个人都产生了一致意见:房地产牛市中偏远地区越多,涨幅就越大。事实上,这种经验恰好适用于2015年之后的这股市场,而不是普遍的法律。
 
  借鉴上海乐居2010-2015期间上海各区新房增加的统计数据,我们可以发现,在此期间,大部分增长榜单的顶部是内环线的核心部分,而流行的“郊区“快”的说法恰恰相反。
 
  我不能肯定地说历史会重演。下一轮房地产牛市将由市中心牵头,板块之间的价格差异将再次扩大。然而,在没有地铁和没有优惠政策的情况下投资郊区可能看不到上一轮的荣耀。
 
  目前,长三角一体化的上海大红桥,深圳沙井等郊区,以及广东,香港,澳门和大湾地区的国家战略规划仍然非常值得。其他分板没有优惠政策,如果周边地铁如果业务不够成熟,那还是比较谨慎。在上一轮的市场中,他们暴露在普通的光线下,而下一轮可能并不那么幸运。
 
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